Em um cenário econômico desafiador, onde a taxa Selic atinge patamares elevados, a busca por investimentos que ofereçam rentabilidade superior à da renda fixa se torna uma prioridade para muitos investidores. Quando a Selic se aproxima ou atinge os 15%, o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) entra em foco, com alguns fundos conseguindo entregar dividend yields impressionantes, capazes de superar o retorno das aplicações mais conservadoras. No entanto, essa busca por rendimentos extraordinários exige uma compreensão aprofundada dos riscos e das características específicas desses ativos.

O Cenário de Juros Altos e o Desafio dos FIIs

A taxa Selic é a principal ferramenta do Banco Central para controlar a inflação. Quando a inflação está em alta, o Banco Central eleva a Selic para desaquecer a economia. Em um patamar de 15%, a renda fixa se torna extremamente atrativa, oferecendo retornos elevados com baixo risco (como o Tesouro Selic ou CDBs indexados ao CDI). Nesse ambiente, os FIIs enfrentam um desafio duplo:

1. Concorrência da Renda Fixa: Muitos investidores migram para a renda fixa, pressionando as cotas dos FIIs para baixo e, consequentemente, elevando seus dividend yields na tentativa de atrair capital.
2. Custo de Capital Mais Alto: Os próprios FIIs, especialmente os de desenvolvimento ou que precisam de financiamento, veem seus custos de captação aumentar, impactando a viabilidade de novos projetos ou aquisições.

Apesar desses desafios, alguns FIIs, principalmente os chamados “Fundos de Papel” (que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs), podem se beneficiar do cenário de juros e inflação alta. Isso ocorre porque muitos desses CRIs são indexados à inflação (IPCA ou IGP-M) mais uma taxa de juros (DI, CDI ou taxa fixa), ou diretamente ao CDI. Com a inflação e/ou o CDI em alta, os rendimentos desses CRIs aumentam, e os FIIs repassam essa valorização para seus cotistas na forma de dividendos mais robustos.

Fundos de Destaque com DY Acima de 15% (Em Períodos de Juros Altos)

É fundamental ressaltar que os dividend yields são variáveis e dependem de diversos fatores, incluindo a performance dos ativos do fundo, a política de distribuição, e as condições de mercado. Os valores apresentados abaixo são exemplos baseados em momentos de Selic elevada ou projeções para esses patamares, e servem como ilustrações do que é possível encontrar no mercado em tais conjunturas. É crucial que o investidor realize sua própria pesquisa e análise antes de tomar qualquer decisão.

1. RZAK11 (Riza Akin FII)
   • Segmento Principal: Papel (Recebíveis Imobiliários)
   • Característica: O RZAK11 é um fundo de papel que investe em CRIs de diversas origens, buscando diversificação de devedores e setores. Sua estratégia foca em CRIs com boa relação risco-retorno, muitos deles indexados à inflação mais uma taxa pré-fixada, o que o beneficia em cenários inflacionários.
   • Performance em Juros Altos: Em períodos de Selic elevada e inflação persistente, fundos como o RZAK11 podem apresentar dividend yields anuais na faixa de 18% ou mais, dependendo da composição de sua carteira e do repasse dos rendimentos dos CRIs.
2. VGRI11 (Valora CRI High Grade)
   • Segmento Principal: Papel (Recebíveis Imobiliários)
   • Característica: O VGRI11, como o nome sugere, busca investir em CRIs de “high grade”, ou seja, com perfis de crédito considerados mais robustos. No entanto, mesmo com essa premissa, ele também se beneficia da indexação à inflação e/ou ao CDI presente em muitos de seus títulos.
   • Performance em Juros Altos: Em cenários de Selic e inflação alta, o VGRI11 pode alcançar dividend yields anuais competitivos, por vezes superando os 17-18%, atraindo investidores em busca de renda passiva consistente.
3. HCTR11 (Hectare Crédito Estruturado)
   • Segmento Principal: Papel (Recebíveis Imobiliários High Yield)
   • Característica: O HCTR11 é conhecido por sua abordagem “high yield”, buscando CRIs que, embora possam ter um risco ligeiramente maior, oferecem retornos potenciais mais elevados. Isso significa que ele pode investir em operações mais complexas ou com devedores menos tradicionais, sempre visando um prêmio maior.
   • Performance em Juros Altos: Sua estratégia de high yield o posiciona para entregar dividend yields muito expressivos em ciclos de juros e inflação elevados, frequentemente na casa dos 18% ou mais, mas é crucial entender que esse potencial de retorno vem acompanhado de um risco maior em sua carteira.
4. DEVA11 (Devant Recebíveis Imobiliários)
   • Segmento Principal: Papel (Recebíveis Imobiliários High Yield)
   • Característica: Similar ao HCTR11, o DEVA11 também se insere na categoria de fundos de papel high yield. Sua gestão busca oportunidades em CRIs com boas rentabilidades, muitas vezes aproveitando momentos de mercado para adquirir títulos com deságio ou devedores com bom potencial.
   • Performance em Juros Altos: Em um ambiente de Selic a 15%, o DEVA11 tem o potencial de oferecer dividend yields anuais significativos, muitas vezes acima de 16%, atraindo investidores dispostos a assumir um risco um pouco maior em troca de uma renda mais gorda.
5. CACR11 (Cartesian Rio Bravo Renda Logística)
   • Segmento Principal: Papel (Recebíveis Imobiliários)
   • Característica: O CACR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que foca em lastros de contratos de locação de longo prazo, buscando uma base de recebíveis mais estável. Ele se beneficia da indexação à inflação e/ou CDI de seus CRIs.
   • Performance em Juros Altos: Em momentos de Selic elevada, o CACR11 pode proporcionar dividend yields na faixa de 17% ou mais, dada a qualidade de seus ativos e a forma como seus rendimentos são impactados positivamente pelo cenário macroeconômico.
6. GZIT11 (Gazit Malls FII)
   • Segmento Principal: Papel (Recebíveis Imobiliários)
   • Característica: Embora o nome sugira shoppings, o GZIT11 é um fundo de papel que investe predominantemente em CRIs com lastro em contratos de locação de ativos imobiliários, incluindo shoppings e outros segmentos. Ele busca diversificação e rendimentos consistentes.
   • Performance em Juros Altos: Em um cenário de Selic a 15%, o GZIT11 tem demonstrado capacidade de entregar dividend yields na faixa de 15% a 16%, beneficiando-se da indexação e da gestão ativa de sua carteira de recebíveis.
7. BPML11 (BTG Pactual Multi Imóveis)
   • Segmento Principal: Tijolo (Híbrido/Logística)
   • Característica: Apesar de ser predominantemente de “tijolo” (investe em imóveis físicos), o BPML11 pode aparecer com bons dividend yields em momentos específicos. Sua carteira pode incluir ativos de logística, lajes corporativas ou outros, e a performance de seus aluguéis ou a venda estratégica de imóveis podem impulsionar os rendimentos.
   • Performance em Juros Altos: É menos comum para FIIs de tijolo puro manterem DYs consistentemente acima de 15% em cenários de juros altos, pois o mercado tende a precificar esses ativos com base no cap rate (taxa de capitalização), que pode ser comprimido pelos juros. No entanto, um DY pontual muito elevado pode indicar eventos extraordinários (venda de ativo com lucro, indenização), ou que o fundo está sendo negociado com um P/VP muito descontado.
8. HGPO11 (CSHG Prime Offices FII)
   • Segmento Principal: Lajes Corporativas (Atípico/Específico)
   • Característica: O HGPO11 é um fundo de tijolo focado em lajes corporativas de alto padrão. Um dividend yield extremamente alto como 44,59% (mencionado no prompt) seria um evento altamente atípico e pontual, provavelmente resultado de alguma distribuição extraordinária (como a venda de um imóvel com lucro substancial, recebimento de uma grande indenização ou uma distribuição atípica de lucro). FIIs de lajes corporativas, em geral, tendem a ter dividend yields mais moderados e são mais sensíveis a ciclos econômicos e vacância.

Pontos Cruciais de Análise e Riscos

Alcançar rentabilidade superior à Selic a 15% em FIIs não é isento de riscos. É fundamental que o investidor esteja ciente de diversos fatores:

1. Sustentabilidade do Dividend Yield: Um DY muito alto em um determinado mês ou ano não garante que esse patamar se manterá. FIIs de papel, por exemplo, dependem da performance dos CRIs em carteira. Se a inflação ou os juros caírem, ou se houver inadimplência nos devedores dos CRIs, os rendimentos podem diminuir. É essencial analisar o histórico de dividendos e as perspectivas da carteira.
2. Risco de Crédito (Fundos de Papel): FIIs de papel, especialmente os “high yield”, carregam risco de crédito. Isso significa que os devedores dos CRIs podem não honrar seus pagamentos, impactando diretamente o rendimento do fundo. Uma análise rigorosa da qualidade dos CRIs (diversificação, ratings, lastro, devedores) é crucial.
3. Volatilidade da Cota: Embora os dividendos dos FIIs sejam o foco principal, o valor da cota na bolsa de valores pode flutuar. Em períodos de juros altos, as cotas dos FIIs tendem a desvalorizar, pois a renda fixa se torna mais competitiva. Isso pode levar a um “preço justo” da cota abaixo do valor patrimonial (P/VP < 1), o que, para alguns, pode ser uma oportunidade de compra, mas para outros representa uma perda no capital investido.
4. Liquidez: Nem todos os FIIs possuem alta liquidez no mercado secundário. FIIs menores ou menos conhecidos podem ter dificuldade de compra e venda de cotas a preços justos.
5. Gestão do Fundo: A qualidade da equipe de gestão é vital. Uma boa gestão busca as melhores oportunidades, gerencia riscos e toma decisões estratégicas para o fundo. Analise o histórico e a reputação da gestora.
6. Diversificação: Não concentre todo o seu capital em um único FII, por mais atrativo que seu dividend yield pareça. Diversifique em diferentes FIIs, setores (logística, shoppings, escritórios, recebíveis) e gestoras para mitigar riscos.
7. Imposto de Renda (IR): Uma grande vantagem dos FIIs é a isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos para pessoa física, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas em bolsa. Isso potencializa o retorno líquido em comparação com investimentos tributáveis.

Conclusão

A busca por FIIs com rentabilidade superior à Selic a 15% é legítima e, em momentos específicos do ciclo econômico, pode ser recompensadora. Fundos de papel, em particular, têm a capacidade de prosperar em ambientes de inflação e juros elevados, repassando rendimentos atraentes aos seus cotistas. No entanto, o investidor deve agir com prudência e diligência. A promessa de altos retornos nunca vem sem riscos inerentes.

A análise deve ir além do Dividend Yield momentâneo, abrangendo a qualidade dos ativos, o risco de crédito, a solidez da gestão e a compreensão do cenário macroeconômico. A diversificação e o horizonte de investimento de longo prazo são pilares para o sucesso nos investimentos em FIIs. Ao adotar uma abordagem informada e cautelosa, os FIIs podem, de fato, ser uma excelente fonte de renda passiva e um componente valioso para uma carteira de investimentos bem estruturada, mesmo quando a régua da renda fixa está lá no alto